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托管協議書

       　在我們平凡的日常里，很多地方都會使用到協議，簽訂協議是提高經濟效益的手段。協議到底怎么寫才合適呢？以下是我為大家整理的托管協議書8篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

托管協議書 篇1

       　委托方(甲方)：_________

       　受托方(乙方)：_________

       　甲方為優化學校現有醫療衛生資源，不斷適應和滿足人民的健康需求，依據國家現行的有關政策法規，公開向社會進行招商引資將所屬的的經營管理權按有關程序托管給乙方。為了明確雙方的權利和義務，經充分協商、雙方達成以下合同條款：

       　第一條 托管標的托管標的全稱為_________

       　第二條 托管內容

       　(一)甲方將所屬的醫院的經營管理權托管給乙方(醫院

       　_________-_________層綜合樓和現有醫療設備的使用權及醫療、預防、保健、康復業務的經營權)。

       　(二)托管經營期限_________年，從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

       　(三)乙方應向甲方交納托管費，第一年人民_________(大寫)元整，以人民幣貳拾肆萬元為基數，以后每年在上一年的基礎上遞增百分之叁。

       　(四)托管費交納辦法：

       　1、每年_________月_________日至次年_________月_________日為一個交費年度，每個交費年度的托管費按個月平均，乙方在每月_________日以前向甲方交付當月托管費。

       　2、_________年_________月_________日至_________月_________日雙方交接期。

       　3、交接期甲方免收乙方托管費。乙方承擔交接期內_________名醫務人員不低于檔案工資%的工資和養老保險、醫療保險、失業保險、工傷等社會保險費用。

       　第三條 托管辦法

       　1、自合同生效之日起，乙方在托管期內享有對醫院的經營管理權及收益權。

       　2、對醫院現有的醫療設備、器材進行登記造冊，設備、器材的價值經雙方評估簽字確認后，辦理移交清單及實物。在合同期滿或終止后，乙方應按移交清單向甲方回經評會后等值的設備、器材。乙方可根據業務需要，自行添臵新設備，費用由乙方負擔，所添購設備歸乙方所有。乙方經營期間設備的維護費用由乙方承擔。

       　3、乙方根據實際需要對醫療用房進行改造或裝修，應提前向甲方提交改造或裝修方案，經甲方審核后方可進行，費用由乙方負擔。

       　4、乙方在托管期內應以“醫院”名義對外經營。其管理層可自行聘任，但其中應有一定數量具備醫療資格的專業人員。

       　5、乙方應制定管理制度，建立健全財務會計制度，但不得與法律相抵觸。乙方所定制度需報甲方備案后方可實施。

       　6、乙方應按委度向甲方上報財務、業務報表和甲方要求是交的其它報表。

       　7、乙方應聘用甲方_________名醫務人員，所聘人員的工資由乙方按勞分配。所聘用人員平均工資不低于檔案工資總額的%;每人當月保底工資不低于本人檔案工資的的%。所聘人員在乙方工作期內的養老保險、醫療保險、失業保險、工傷等社會保險費按———市執行標準由乙方承擔(按原保單數據承擔)，手續由甲方辦理。聘用人員達到退休年齡，乙方交回甲方為其辦理退休手續，退休費由甲方發放。因故減員，從甲方在職醫務人員中聘用等額補充;或按減員人員檔案工資的%向甲方交納補償金。對于醫務人員如經乙方考評不符合乙方用人要求的，乙方有權向甲方提出換人。

       　8、數年后如政府調整編制或甲方業務的發展，使甲方無富作醫務人員補充給乙方時，可選擇如下方式處理：

       　(1)由乙方獨立向社會招聘，所聘人員按國家規定辦理相關手續。

       　(2)由甲、乙雙方聯合向社會招聘、考核，錄用后進入甲方編制，由乙方使用。

       　9、聘用人員因職業病、工傷而喪失勞動能力的由乙方根據勞動法規規定承擔相應責任。

       　、乙方在托管經營中所產生的債權、債務人由乙方享有或承擔。

       　第四條 托管經營保證金

       　(一)乙方在合同簽訂當日應向甲方交納_________(大寫)元整的托管保證金。保證金作為以下用途：

       　1、醫療責任賠付。

       　2、在托管期內發生因工資、社會保險等勞動爭議的，經法律裁決后應由乙方承擔的費用。

       　3、因乙方違反法律法規所造成的罰款由乙方全額承擔費用。

       　4、因其它民事糾紛、法律文書確定乙方承擔的費用。

       　(二)基出現第四條第一款情況，甲方有權要求乙方承擔賠償責任，乙方應及時支付。情況緊急或乙方不支付的，甲方應根據生效法律文書先行從保證金中支付。

       　(三)保證金的數額以拾萬元為基數，一次性交清。若發生理賠造成基數減少，乙方應在基數減少的交月向甲方補齊。若因國家有關政

       　策、法規的調整造成理賠數額增高的，甲方有權要求乙方適當增加保證金。

       　(四)合同期滿或本協議因甲方要求終止或雙方協商終止，甲方應一次性將保證金退還給乙方。

       　第五條 雙方的權利及義務

       　(一)甲方的權利及義務

       　1、甲方有權監督乙方在經營過程中遵守法律、法規的情況。若因乙方發生違法經營可能造成甲方在行政、經濟上的責任，甲方有權向乙方提出書面整改意見，若乙方收到甲方書面意見三個月內不能改正時，甲方有權要求終止合同。

       　2、甲方有權對乙方使用的移交設備、器材進行監督，防止設備出現毀損、滅失。

       　3、因訴訟、仲裁辦理有關手續，甲方有義務提供相應手續，費用由乙方承擔。

       　4、在托管期內，甲方不得無故干擾乙方的自主經營權、人事權。

       　5、甲方保證乙方正常的水電供應(水電部門限水限電、檢修特殊情況或因乙方未繳費導致停水、電除外)。水電費按市場價由乙方每月向相關部門交納。

托管協議書 篇2

       　委托方：____________（以下簡稱甲方）

       　受托方：____________（以下簡稱乙方）

       　第一章委托管理事項

       　第一條給排水、房屋的維護、維修管理

       　1.所區內給排水系統的管道，設備的維護、維修、運行管理，包括道路、室內外上下水管道、水泵、污水管道、供熱管道、消防供水系統、化糞池等；

       　2.房屋的小修服務，包括：修理門窗、更換玻璃、照明燈具、門鎖、水嘴、小五金修配，疏通下水管道等；

       　第二條供電、用電設備的管理

       　1.供電系統的維護、檢修、運行和管理，包括：配電室、變壓器、由配電室至辦公區域、實驗室、生活區、公共場所的配電箱、柜、供電線路、照明設施、光源；

       　2.電梯的維護、運行的管理；

       　3.節日、重大活動彩燈懸掛與維護；

       　第三條環境衛生、保潔管理

       　1.所區環境包括：道路、人行道、自行車棚、公共場地、體育休閑場所、宣傳欄、和門前三包區域的清掃和保潔；

       　2.工作區建筑物內部的樓道、大廳、報告廳、會議室、所領導辦公室、院士辦公室、電梯門、公共場地、衛生間的清掃和保潔；

       　第四條綠地、綠化管理

       　1.所區內綠地、花木、造型物的維護與管理；

       　2.節日、大型會議和活動的花卉擺放；

       　3.受研究所委托參加各級政府、科學院召開的綠化會議，簽訂綠化責任書并組織落實；

       　第五條食堂管理

       　為職工、學生等提供用餐服務，為來所工作、訪問人員提供工作餐，提供會議用餐等服務；

       　第六條非機動車、機動車和車務管理

       　1.所屬機動車的保養、維護和維修；

       　2.用車服務、車務管理和交通安全管理；

       　3.自行車停放管理；

       　第七條傳達與郵件、報刊的收發管理

       　1.接待來訪者，協助聯系被訪問者，來訪人員登記；

       　2.收發各類郵件、報刊；

       　第八條職工醫療管理

       　1.全所在職及離退休職工、學生和流動人員的醫療、疾病預防和保健服務；

       　2.協助所有關部門完成義務獻血工作；

       　3.醫務室日常藥品的計劃與采購；

       　4.職工醫療費的報銷審批、大病住院及高額檢查費的審核；

       　5.代表理化所參加各級政府、科學院召開的計劃生育會議，簽訂責任書并組織落實；

       　第九條器材供應與房屋管理

       　1.常用化學試劑、玻璃儀器、五金、電料、辦公用品的計劃、采購、保管和發放；

       　2.各類庫房、劇毒藥品的管理；

       　第十條所區治安、保安管理

       　門崗值勤、夜間治安巡邏；

       　第十一條居委會的管理

       　1.居委會日常工作的服務與管理；

       　2.參加各級政府有關會議并組織落實；

       　第十二條茶爐、浴室的管理

       　提供開水供應、浴室管理，茶爐設備、淋浴設施的維護、維修；

       　第十三條集體宿舍、學生宿舍的管理

       　1.辦理入住手續、來客登記及安全工作；

       　2.宿舍樓內樓道、樓梯、衛生間及公共場地的清掃和保潔；

       　3.門窗、室內設施的維修；

       　4.住宿費等相關費用的收費工作；

       　第十四條房租、水、電費的收費管理

       　負責單身宿舍、學生宿舍房租及相關費用、職工住宅樓水電及相關費用，出租房租金等收費工作。課題組水電查表及編制收費清單。

       　第十五條房產經營管理，經營房產見附件

       　第二章服務質量與標準

       　第十六條乙方須按下列約定，實現目標管理

       　一、給排水、房屋維修、維護與管理

       　1.全面掌握所區內給排水系統、暖氣系統的運行情況，熟悉管路走向和具體位置，保障正常運行；

托管協議書 篇3

       　甲方： 縣市區人民政府

       　乙方：中國人壽保險公司 支公司

       　根據中共中央、國務院《關于進一步加強農村衛生工作的決定》（中發[XX]號）、《國務院辦公廳轉發衛生部等部門關于建立新型農村合作醫療制度的意見》和《浙江省人民政府關于在全省建立新型農村合作醫療制度的實施意見（試行）》的精神，切實做好 縣市區農村居民住院醫療保險工作，經甲、乙雙方協商，就甲方委托乙方管理農村居民住院醫療保障基金事項達成如下協議：

       　一、甲方委托乙方管理農村居民住院醫療保障基金，乙方同意接受甲方委托。對甲方組織的參保率達到 %以上的鄉鎮、街道，乙方同意接受該鄉鎮、街道保障基金的管理，否則乙方可以不予受理。

       　二、乙方為農村居民住院醫療保障基金建立專門帳戶，專款專用，當年所收的保障基金扣除支付的保障補償金后，余額轉入下一年度。

       　三、甲方應在《農村居民住院醫療保障基金實施細則》確定的保障基金收取入庫日前，將當期應收的保障基金全部劃入乙方保障基金專戶，以確保乙方對保障補償金的支付。

       　四、乙方按甲方制訂的《農村居民住院醫療保障基金實施細則》所規定的醫療服務范圍及補償標準對參保農民的醫療費用進行支付管理，并建立系統的管理制度，控制不合理開支，確保醫療補償的公平、公正、合理、透明。

       　五、乙方應定期（ ）將保障基金的收支、補償情況向甲方匯報，對經營中遇到的問題也應及時向甲方報告，以便甲方及時處理。如果出現保障基金的支付超過已劃入乙方保障基金專戶總額的 %時，為了保障參保農民的利益，乙方應及時向甲方通報，以便甲方籌集資金或采取其他措施。如當年度發生虧損的，先由乙方墊付虧損額，如第二年度有結余的，先從結余中扣回墊付款，如連續二年發生虧損，則必須先由甲方在第三年度的第一個月彌補前二年的虧損額，否則乙方有權要求終止本協議，并要求賠償損失。

       　六、為方便參保農民住院后及時補償結報和規范管理，乙方負責在甲方指定的醫療服務機構各設一個服務點，配備一名或一名以上的醫保專管員，并配備電腦網絡等辦公設施，確保對參保農民支付、宣傳及有關咨詢服務工作的順利開展。

       　七、為了保證日常工作的開展，甲方按實收保障基金的 %向乙方支付管理運作費用，用于醫保專管員的薪金、業務單證、電腦網絡使用與維護、業務宣傳及其他相關辦公費用開支。甲方應在簽訂本協議 日內付清全部管理運行費用，劃入乙方費用支出專戶，管理運行費用總額由乙方包干使用。以后的管理費用應在新年度的第一個月內支付。

       　八、乙方應加強財務管理，從嚴控制費用開支。雙方可根據以往年度的費用支出情況，對第二年及以后各年的費用提取標準加以調整。

       　九、甲、乙雙方應認真履行本協議條款，如一方違反本協議約定，另一方有權提出終止協議，并要求對方賠償損失。

       　十、本協議未盡事宜，雙方另行協商、簽訂補充協議，補充協議與本協議具同等效力。

       　十一、本協議履行中如發生爭議，雙方應本著實事求是的原則友好協商，協商不成，通過訴訟途徑解決。

       　十二、本協議有效期為 年，從 至 止。

       　十三、本協議一式四份，雙方各執兩份，每份協議具有同等法律效力。

       　甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）

       　年 月 日 年 月 日

托管協議書 篇4

       　甲方：

       　****：

       　地址：

       　乙方：

       　****：

       　地址：

       　根據《中華人民共和國勞動法》，結合具體實際，經甲乙方雙方協商一致，簽訂本協議：

一、甲方聘用乙方從事___________作業輔導工作。

二、甲方的權利與義務

       　1、為乙方提供教學工作需求的條件。

       　2、根據工作需要及本協議條款對乙方進行管理。

       　3、對乙方的教學工作進行考核。

       　4、依據考核、考查情況對乙方實施獎勵和減免酬金。

       　5、按照本協議給予乙方受聘于甲方從事教學工作應得的報酬及獎勵。

三、乙方的權利與義務

       　1、根據本協議取得甲方支付的`報酬及獎勵。

       　2、在聘期內，不得擅自辭職、離職。如果有事不能到崗，要和搭檔協調好。

       　3、遵守甲方教學管理規章制度，接受甲方的教學管理及教學檢查。

四、甲方支付乙方報酬的形式

       　1、工資每月_______元外加_______交通補貼，工資一律在次月_______日結算。

       　2、如遇遲到_______分鐘以上則扣當天一半工資，如果無故曠工，沒有任何說明的情況下，扣除當天_______倍工資。

       　3、如果一學期內，無遲到曠工現象且表現出色，到期末給予適當獎勵。

五、協議生效后，在約定的服務期內，乙方若確有實際困難，不能履行協議，須提前一個月通知甲方。

六、本協議中甲方支付乙方的報酬只限于乙方受聘于甲方而應得的課時酬金，不包括醫療、保險等費用。

七、本協議經甲乙方簽字后生效，有效期一年。一式兩份，甲乙方各執一份。

       　甲方（簽字）：

       　簽訂日期：_________年_______月_______日

       　乙方（簽字）：

       　簽訂日期：_________年_______月_______日

托管協議書 篇5

       　甲方：龍浩名鞋店(中國)連鎖集團有限公司

       　地址：中國深圳市羅湖區南湖路深華商業大廈層

       　電話：-、、

       　乙方：

       　地址：

       　電話：

       　負責人：

       　證件號碼：

       　經甲乙雙方友好協商，同意達成本協議，并將嚴格遵守經下各條例：

       　一、為確保甲方系列品牌在國內市場的占有率，甲方現委托乙方全面負責龍浩集團旗下的系列品牌“DRAGONSEN”、“SKAP”在廣州市場的發展、開拓和經營。

       　二、乙方在本協議生效之日起，必須專注代管與甲方所簽定品牌的銷售及管理，不得參與其他行業的銷售與管理情形，否則，甲方有權追究乙方違約責任，取消其委托資格。

       　三、乙方管理傭金按廣州區實際營業額的%抽取管理擁金，甲方在收到商場返款一星期內，即將傭金匯給乙方，乙方所得傭金包括支付乙方責任內所承擔的一

       　切費用。因乙方原因使商場匯款推遲收帳，所造成甲方之損失，由乙方負責。

       　四、服從甲方統一管理、統一價格、統一形象的規定，貨品的調配及價格的勇改權歸甲方所有，乙方必須無條件服從安排。

       　五、乙方的責任與義務：

       　1、乙方必須配備貨倉、辦公場地及一切應有的辦公設麓；

       　2、乙方負責分店的裝修費用，并配備相關的經營設施(如電話、電腦等)，否則甲方將有權擱置該分店的發展計劃：

       　3、乙方不得違法經營，如因此而導致的一切損失，由乙方負全部責任：如因甲方自身原因，乙方不負責。

       　4、積極開拓市場，每月向甲方匯報相關的市場開拓情況，并提交可行性報告。

       　協助甲方在最優惠的條件下與商場簽訂合同：

       　5、保管好貨品，如發生丟失貨品或因擺放不當等一切可能的因素使貨品遭到損壞，乙方對此負全部責任(不包括保險公司不承擔之不可抗拒的事件)。

       　6、負責人員的管理，包括對營業人員的培訓，支付營業員的工資、獎金、繳納保險費、養老金及經營管理相關的一切費用與手續(包括專賣店燈光用具及設旋的維修、更換費用)。

       　7、保證每間專賣店面積二十五平方內每班不少于2名售貨員，如此類推8、負責甲方監管員的有關接待工作，甲方監管員如發現乙方有違約行為時，可代表公司行使相關權力，乙方應無條件接受；

       　代表公司行使相關權力，乙方應無條件接受；

       　9、每日乙方必須及時向甲方傳送前一天的出入庫及銷售數據，以便甲方分析銷售狀況，并于每周一作好本周補貨、退貨計劃：

       　、配合甲方核數人員每月對貨品進行盤點，向甲方遞交該月盤點表，主要內容包括該月銷售量、庫存量、內賣等有關數據或報表。所有虧欠貨品視為售出，貨款均按零售價結算，并干乙方的傭金中扣減；

       　、負責貨品一切運輸及保險費用(包括退返貨品)；貨品寄出后應根據有關單據核實貨品，五個工作日內無異議，將視為認可貨品數量：

       　、必須及時準確結算各商場每月的銷售貨款，并督促商場準時將款項匯入甲方指定帳戶，若商場拖延了規定的結返時間，本公司有權從乙方交納的保證金中如

       　數扣除所欠貨款，以此作為抵押或支付貨款；商場如超過約定結款天尚未結付貨款給甲方，甲方有權單方終止合同并采取相應措施；(甲方因發票問題造成拖延乙方不負責任)：

       　、不得在專賣店營業廳及貨倉內出售或存放非龍浩供應的商品；

       　、甲方如發現店內職員有過失行為，每次會對乙方作出扣罰元的書面處罰通知書，如乙方事后仍無積極采取解決措施或處理不完善，十天后按甲方決定執行相關措施；

托管協議書 篇6

       　因我與妻子外出務工，不能履行對孩子的監護監管責任，經與共同協商，特委托其作為孩子的臨時監護人，在監管期間，負責孩子的安全管理、生活料理、心理輔導、關心和行為習慣的養成教育。受監護人：1、姓名：性別：出生年月：現居住地址：就讀學校及班級：2、姓名：性別：出生年月：現居住地址：就讀學校及班級：3、姓名：性別：出生年月：現居住地址：就讀學校及班級：委托期：自至止。本委托書一式三份，委托人，受委托人和受監護人就讀學校各存一份。

       

       　委托人：（簽字、手印）聯系電話：（簽字、手印）

       　聯系電話：受委托人：（簽字、手印）

       　聯系電話：

       　年月日

托管協議書 篇7

       　為了增強食堂人員的安全防范意識，杜絕意外事故的發生，確保師生人身安全，根據上級有關安全工作要求，本著服務師生，安全第一的原則，特與食堂承包商簽訂如下安全協議。

       　一、嚴格遵守《食品衛生法》、《環境保護法》、《托管食堂與學生集體用餐衛生管理規定》及托管的相關規定。

       　二、食堂從業人員必須取得衛生部門頒發的衛生許可證和個人健康證，持證上崗，禁止非工作人員進入食堂操作間。食堂員工應穿工作服，做到衣帽統一、穿戴整齊，保持整潔。

       　三、飯菜要保質保量，不得出售任何有問題的食品(如過期、有毒、發霉、異味、變質的食品)。

       　四、不得出售(涼拌菜、四季豆、豆角、方便面、涼粉、涼面菌類及發芽的土豆等)。

       　五、食堂承包商進貨渠道要正規，要向供貨方索要發票依據做好臺賬。

       　六、住校生管理員，每天必須先對飯菜進行嘗試并做好登記，保存好留樣(食品留樣保存時間不得低于小時，保留的食品不得低于二兩)。管理員對所加工食品無疑后方可出售給學生。

       　七、食堂內應健全“三防和三消”設施，防鼠、防蠅、防塵 對食堂的餐具每天必須進行，一洗、二清、三消毒。

       　八、冰柜要定期清理、除霜、消除異味、生熟物品分開存放，操作間的刀具、菜板生熟要分開使用。

       　九、師生用餐的飯菜價格應根據市場變動，由承包商提出合理的價格變動申請，經校委會的具體研究后方可調整飯菜價格。承包商不得擅自更改。

       　十、食堂內粗加工間、更衣間、倉庫、面點間等功能區區分應明確。食堂采購應明確記錄。

       　十一、要認真搞好食堂內外衛生。食堂內所有垃圾、學生吃剩的飯菜等應倒在指定的地點并及時處理，不許在食堂、餐廳內擺放潲桶。

       　十二、不許在食堂內私拉亂接電線，認真做好防火、防盜及有關安全工作，防止安全事故的發生

       　十三、對營養餐的加工必須嚴格按照相關文件的要求來實施，對營養餐實行當天烹飪當天發放。

       　十四、要樹立熱情為廣大師生服務的觀念，減輕用膳師生的負擔，努力做到飯熱、菜香、價廉物美，優質服務。

       　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

       　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

       　_________年____月____日 _________年____月____日

托管協議書 篇8

       　甲方：

       　乙方：

       　甲乙雙方經友好協商達成以下合作協議：

       　賬戶委托日期從______年___月___日到______年___月___日結束。為期______個月（周），客戶如自己操作失誤等自身原因造成中途停配或退配，不足一月（周）仍按月（周）收取管理費。

       　一、甲方提供帳戶（_______________證券賬號），委托乙方進行交易和操作。

       　二、帳戶交易贏利部分全部屬于乙方所有，同樣，乙方承擔全部交易風險，甲方不承擔交易風險。乙方交易如果產生虧損，在乙方向甲方交納的風險保證金里扣除。

       　三、為了確保甲方的帳戶資金安全，控制風險，乙方須交一定比例的風險保證金本帳戶原始資金人民幣_________（大寫），其中甲方原始出資人民幣_________（大寫） ，乙方原始出資人民幣_________（大寫）。乙方須支付甲方所提供的配比資金_________（大寫）管理費給甲方，分別按周平均扣除。因停牌甲方照常收取管理費。如停牌時間超過配資協議期限，乙方須支付延期管理費，按周收取，不足一周算一周。

       　四、乙方須注重資金操作風險，在風險保證金虧損達到%時必須是半倉以下操作，注意主動止損或者甲方出一部分資金，%的時候甲方有權強行平倉，如果乙方產生虧損超過所交保證金，甲方有對乙方資金的追溯權。

       　五、如果交易中乙方資金風險達到警戒線以下，乙方應該主動平倉或者及時追加保證金后方可繼續交易，如果甲方強行平倉后乙方在沒有追加保證金的情況下再行繼續開倉 ，贏利部分將全部扣除(該筆交易），虧損自行負責。

       　六、由于網絡及交易所的原因或者不可預測不可抗力原因造成交易受阻，甲方不承擔責任。

       　七、甲方可根據乙方的交易具體情況，如乙方個人方面原因不能如期或不能履行本協議時，甲方有權隨時解除與乙方合作關系；終止合作時甲方應扣除乙方應付給甲方的管理費后及時退還乙方此時所剩有的風險保證金和贏利。如乙方出現違約的行為，所余保證金不予退還。

       　八、甲方提供帳戶的密碼乙方無權修改，如果擅自修改密碼造成的一切損失由乙方負責，甲方無條件地收回帳戶，所余保證金不退，停止合作。

       　九、交易費，其它費用如印花稅等，由證券公司標準收取，乙方自已承擔。

       　十、客戶不得進行以下操作，否則視違約行為如：

       　1、當日跌幅超過8%或跌停板不可進倉。

       　2、有連續跌停的股第一次打開不可進倉，或盤中跌停的如果再打開也不可進倉。

       　3、流通市值小于人民幣億元的股不可進倉。

       　4、st股不可進倉。權證不可持倉過夜。

       　5、持倉過夜的資金額不可超過乙方自已現余保證資金的5倍。

       　十一、本協議一式二份，雙方各執一份，協議自雙方簽字即為生效。

       　甲 方： 乙 方：

       　聯系電話： 聯系電話：

       　日 期： 日 期：

看房買房時應該注意什么？

       買房準備→基本房產知識→選擇合適房源→實地考察→簽訂合同→付款階段→保險→收房程序→辦證

       流程一：前期準備（心理和資金）

       -------------------------------------------------------------------------------

       一、買房心理準備

       １、對樓盤價格作好心理準備

        目前受大環境的影響，樓市價格處于不斷變動中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產生相應的組合方式。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。其次，對房價的上升或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希望房產能在今后升值。這也要從兩個方面來進行判斷。（1）如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優先考慮樓盤的地段和環境及樓盤本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業類型）。

       ２、對購房區域作好心理準備

       通過第一步的價格準備之后，您會對適合您支付能力的購房區域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區域了。據武漢市情，購房區域從大體上可以分為中心城區及近郊區。兩者區別為中心城區配套齊全但多為高層，社區規模較小，價格高。近郊區配套有待完善，但社區規模大，價格較低。因此選擇不同的區域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷，也可以到兩種不同的區域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現太大的改變，應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設施也應該考慮到位。

       ３、對自己的償貸能力做好心理準備

       如果您準備一次性付款，那么最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務計劃產生影響，因此，在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產生影響。

       據財務專家建議，住房貸款最好占家庭總收入的％以下，否則會影響生活品質。

       二、買房資金準備

        買房是件大事，關系到個人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買房前的資金準備非常重要。

       如心理準備中所言，買房前的資金準備中“房價”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。

       因此，購房前應制訂詳細的購房資金計劃，主要包括以下內容：

       （１）一次性付款或貸款

       如果您為一次性付款，即買房時付全款。如果您具有貸款買房資格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動用的資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開支不受影響。

       （２）每月固定數額的貸款本金

       很多購房者不重視銀行要求提供的“家庭收入證明”，往往多開月收入以便多貸款。可是一旦還款開始，購房者就會感覺還款吃力，生活質量還有可能受到影響，甚至出現還不起貸款的現象，不管最終出現了什么結果，責任只能由購房者自己來承擔。因此，購房者應當切記，每月的還款額應該在家庭月收入的％內，同時還要選擇適合自己的還款方式（主要是月還款額和還款年限）。

       （３）各種稅費

       按照規定，購房需要交納不同種類的稅費，這些稅費包括：契稅：個人購買高檔住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率由4%調整為3%。對個人首次購買平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%

       （４）維修基金

       年月1日起，簽訂商品住宅買賣合同的業主，每平米交存住宅維修資金的數額按房屋總價的2%交存。

       （５）物業管理費

       不同檔次的住房，物業管理費的收取標準也不一樣，但有一點是相同的，那就是按房屋的建筑面積收取。目前一般高層的物業管理費在１.２元／平方米——１.８元／平方米，小高層的物業管理費在１元／平方米——１.５元／平方米，多層的物業管理費用在０.６元／平方米——１.２元／平方米左右。

       （６）初裝費

       入住新房的時候，其內的生活必需設施肯定要是要完備的，例如煤氣管道、有線電視、電話、寬帶網，這些同樣需要費用支出。一般物業管理公司會在小區內公示初裝費價格并協助業主進行安裝。

       （７）面積補差費

       收房時，面積差不能超過３％。因此，如果收房時，房屋面積大于合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時的房屋均價進行計算補齊。當然，如果房屋面積小于合同簽定面積，開發商也需以同樣方式向購房者進行退款。

       面積補差費＝（現房測定面積＊均價）－（合同簽定面積＊均價）

       （８）其他雜費

       除了上述所說的各個款項外，不同的樓盤還有許多不同的雜費，這也需要在購房前了解清楚，并做好財務預算。 流程二：了解基本的房產常識

       在購置新房前充分了解房屋結構常識，不僅有助于判斷房屋的價值，而且在今后的房屋裝修及買賣交易中都很有好處。

       房屋結構主要分為以下門類：

       １、木結構（住宅）：指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結構。

       ２、磚混結構（住宅）：建筑中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。

       ３、鋼筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重結構如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。

       ４、鋼結構（住宅）：指建筑物中主要承重結構以鋼制成。適用于超高層建筑。自重最輕。

        從結構上分上面四類就可以了，其中鋼筋混凝土結構里面，還可以再細分：

       1、框架結構，由梁、板、柱組成建筑承重結構，墻體僅作為分隔和保溫用途。

       2、剪力墻結構，由梁、板、墻體組成建筑承重結構，部分墻體承在結構中受力。 流程四、實地考察

       考察樓盤手續及開發商資質是了解該樓盤是否合法銷售的重要途徑。消費者可通過以下幾方面進行考察：

       1、查視五證二書

       購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。

       五證：

       (1)國有土地使用證：

       (2)建設工程規劃許可證：

       (3)建筑工程用地規劃許可證：

       (4)建設工程施工許可證：

       (5)商品房預售許可證：

       “五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

       二書：

       （1）企業法人營業執照

       （2）房地產開發企業資質證書

        2、考察樓盤配套、住宅的設計、樓盤宣傳的真實性

       五。怎樣簽訂正式的購房合同

        買房過程中最棘手的事情之一就是和開發商簽合同。大家都知道，開發商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望網友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。

       (1)仔細閱讀合同內容

       拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以咨詢相關部門。

       (2)認準簽約主體——同當事人的約定

       合同當事人的約定需仔細驗證房地產開發商的基本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。

       　

       (3) 合同第一條——項目建設依據

       1、注意土地使用年限，我國法規規定，住宅的土地使用權年限為年，商業用地年，如開發商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。

       2、注意開發商的三證：《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發商如未辦理此一證，則開發商無法取得商品房預售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。

       （4）合同第二條——商品房銷售依據

       如開發商未取得的《商品房預售許可證》，為實現順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號，則構成欺詐。

       （5）合同第三條——買受人所購商品房基本情況

       購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建筑面積、套內面積。明確約定房型（幾室幾廳）。

       （6）、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況

       要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業主享有《物業管理條例》規定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權

       （7）、合同第五條——計價方式及價款

       明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。

       （8）、合同第六條——付款方式及期限

       此條是購房人最重要的合同業務，購買人應根據自身的經濟能力對付款方式進行慎重抉擇；付款時應妥善保存好相關的發票、收據，此為購房人最重要的證據之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發商辦理。因此購買人要及時取得相關的合同、貸款發票，以證明購買人及時履行了付款義務。

       此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續履行；出賣人解除權的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。

       （9） 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責任

       本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。

       （）合同第八條——面積確認及面積差異處理

       面積差異較大，買受人享有解除權要求退房時，利息的約定應按銀行同期貸款利率計算，通常開發商約定銀行同期活期存款利率；應約定套內建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內，但公攤面積過多，導致套內建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×%

       （）、合同第九條——交房期限及條件

       首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件，開發商在商品房交付時必須向購房人出示相關的《建筑工程竣工驗收備案表》，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開發商應承擔逾期交付房屋的違約責任；然后在明確約定基礎設施，公共配套建筑交付的具體時間；最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應在發生之日起日內書面告之買受人。

       同時還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協商填寫。如今的很多開發商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒什么問題，但是細細品味就會發現其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。

       （）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責任

       在《商品房買賣合同》中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容是空白的，需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。

       為保障自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，此外在購買人的解除權約定中，開發商逾期的時間不超過日，解除合同的違約金盡量高些。

       （）、合同第十一條——交接

       現在很多開發商都是以電話通知的方式交房，應約定開發商向我們提交房屋入住通知書《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協議》中寫明，以免事后出現糾紛。

       （）、合同第十二條——規劃、設計變更的約定

       很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。

       在合同附件中我們建議購房者補充以下幾條：

       1）應當把售樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協議里

       購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候（當前武漢市場多為期房），往往是在看了開發商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發商的承諾，是開發商向購房者發出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，因此，購房者要將此寫入附件六中。

       2）否定格式合同法律效力的約定

        開發商與購買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對格式合同的效力及理解都作了有利于購買方的規定，開發商為回避法律的規定，常在合同附件中約定"雙方理解一致，不產生格式合同的法律后果"等條款，如果合同中有以上條款，建議購買人不要簽約。

       3）與開發商簽訂合同時，應注意每份合同的約定都應填寫一致，應要求開發商當面簽章，以避免"陰陽合同"的產生。否則可能在購房人主張權利時，購房人提供的合同與開發商提供的合同不一致。 流程六、付款方式及方法

       1）一次性付款 在當前持續加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出，選擇一次性付款可能會得到開發商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，這種方式操作比較簡單，而且能得到不少優惠。

       2） 按揭

        按揭付款要詳細咨詢開發商貸款的銀行是哪一家的，有些樓盤不支持公積金貸款，對于有辦理公積金的買房者也要詳細咨詢清楚。

       3） 申請人需要提供的材料

       (1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結婚證明。

       (2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(總房款的%以上)及兩者的復印件。

       (3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認可的具有還貸能力的其他證明。

       (4)個人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。

       (5)房地產抵押申請表和房地產抵押合同，售房單位作為擔保方必須蓋章簽字。

       (6)銀行方面規定的相關證明。

       4）.商業性住房貸款的流程

       (1)咨詢辦理貸款的相關知識。

       (2)提出購房貸款申請。

       (3)提供貸款所需的相應資料。

       (4)銀行審核批準。

       (5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。

       (6)到公證處辦理公證手續。

       (7)到當地的房地產登記處辦理登記手續。

       (8)辦理房屋產權抵押登記。

       (9)向銀行提供抵押證明。

       ()到指定的保險公司辦理保險業務（采取自愿的原則）。

       ()借款人開始按月還款。 流程七、保險和公正

       1）保險

       

       房產保險類型主要有房屋保險、房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險和個人住房按揭保險，為了對保險種類和保險功能有個簡單的了解，特作如下簡要說明：　

       

       1、房屋保險　

       2、房地產財產保險　

        3、房地產責任保險　

        4、房地產人身保險　

        5、個人住房按揭保險　

       2）公證

       房產公證如何辦理，一般要提供下列證件和材料：

       1、 當事人和共有人的身份證、戶口薄、護照等；法人代表的身份證明、營業執照等；　

       2、 涉及房產開發的，提交土地使用權證明、國家有關機關核發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等；　　

       3、 涉及房地產預售、銷售的，提交房地產預售、銷售許可證；

       4、 涉及房地產權屬轉移的，提交房地產所有權證明；

       5、 涉及房地產擔保的，提交房地產所有權及使用權證明；

       6、 涉及房產共有人的，提供共有人的書面意見書等。

       當事人在申辦房產公證時，應根據國家的法律、法規和當地法規、政策，并按照公證人員的要求提供與公證事項有關的其他證明材料。

       3）公證在房地產交易有哪些作用

       消費者在購買房屋時，除了對地段、樓層、朝向及煤氣等設施是 否齊備等關心外，還要對能否擁有產權，能否順利履行合同，合同條款是否 齊全等加以重視。但是作為購房者個人要想掌握這些情況相當困難，通過向公證處提出申請則能得到解決。 流程八、驗房和收房程序

       房屋建筑完成之后，開發商都會及時通知購房者收房。通知的內容有交房時間、需要交納的費用、未能按時收房(根據原因)的處理辦法等。通知的形式有許多種，最常見的是電話通知、傳真、信件通知等。當購房者接到收房通知之后，往往會非常興奮，并會顯得有些不知所措，不知道怎樣來驗收房？當時應該繳納多少費用？房子是否有質量問題？有質量問題應該怎么辦？這時我們的億房網友們就要知道驗房順序，然后準備驗房常用工具和知曉驗房的常用方法，這樣盡可能的避免和化解有可能出現的房屋質量糾紛。

       一、驗房順序

       1、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

       2、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水、電表、氣表、通風、排煙、排氣。

       3、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

       

       二、驗房常用工具

       1、 量具：5m盒尺、～cm直角尺、～cm丁字尺、1m直尺

       2、 電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈

       3、 輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個、紙＋火柴、衛生紙、凳子、紙筆等。

       1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

       2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

       3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度

       4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

       5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

       6）1只計算器---用于計算數據

       7）1只水筆--用于簽字

       8）1把掃帚--用于打掃室內衛生

       9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議億房網友早晨8：去或下午2：去。

       收房

       驗完房后就應該收房了，那么又該怎樣收房呢？又該怎樣注意收房上的細節呢？我們提醒網友朋友們注意以下八條：

       (1)購房者在接到收房通知后，應該審查開發商的交房手續是否完善

        根據商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經相關部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經相關部門驗收，并且合格。此時，應當詳細察看“兩書、一表”中的內容和驗收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。

       那么，什么是“兩書”呢？所謂“兩書”就是開發商在工程竣工驗收合格后，通知購房者入住時所需提供的兩份法律文件：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

       《住宅使用說明書》：

       此書是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等等方面做出的說明和提出的使用注意事項，一般情況下包含下內容：

       ①開發單位、設計單位、施工單位，有委托監理的還應注明監理單位；

       ②房屋的結構類型；

       ③裝修、裝飾的注意事項；

       ④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等等設施配置的使用說明；

       ⑤有關設施、設備的安裝預留位置說明和安裝的注意事項；

       ⑥門、窗的類型及使用時的注意事項；

       ⑦室內的配電負荷；

       ⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽臺等部位的注意事項說明；

       ⑨其他需要說明的問題。例如，住宅中配置的設備、設施，如果生產廠家有使用說明書，就應當附在《住宅使用說明書》中。

       《住宅質量保證書》：

       《住宅質量保證書》通常包括工程質量監督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內承擔保修責任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產開發商和用戶約定。此書是房地產開發公司對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當詳細寫明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內容。開發商應當按此書約定，承擔保修責任。如果房屋在保修期內出現質量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，

       開發商應承擔賠償責任。如果主體結構質量不合格，開發商不但應當承擔賠償責任，而且購買人還可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權要求退房。

       商品房保修期從購房者收房的當天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

       ①地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；

       ②屋面、外墻面的防水為3年；

       ③廚房和衛生間的防水為1年；

       ④地下室及管道滲漏為1年；

       ⑤內墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

       ⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；

       ⑦門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；

       ⑧燈具、電器開關、電氣箱(盤)和線路設備損壞為6個月；

       ⑨給排水管道設備工程質量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

       ⑩供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期；

       國家對住宅工程另有規定的按國家規定。

       其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定。

       (2)仔細檢查自己所購買的樓房

       (3)檢查房屋的附屬設施是否與合同約定相符

       (4)檢查水電煤氣是否能正常使用

       (5)檢查房屋結構、質量是否與合同約定相符

       (6)檢查房屋面積與合同登記是否相符

       (7)查看開發商代收費和物業管理費的相關規定

       (8)正式簽署房屋交接書

       流程九、辦證

       房產證辦理的流程和費用：

       兩種方法：

        A、委托開發商或代理公司辦理房產證

        B、自己辦理房產證

       一、委托開發商或代理公司辦理

       適用條件：為了節省自己的時間和精力，您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

       辦理流程(一)

       第一步：簽訂委托協議

       第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

       第三步：按照約定時間領取房產證

       辦理流程(二)

       適用范圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用

       第一步：簽訂委托協議

       第二步：繳納房產證代辦費第三步：自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅

       第四步：按照約定時間領取房產證

       二、自己辦理

       適用條件：在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助將房產證收押”、“需委托開發商代辦房產證”的條款，這種情況下難以自己辦理，只能委托開發商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前，請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關規定。

       如果是一次性付款，或貸款已經還清，則完全可以自行辦理。

       辦理流程

       第一步：確定開發商已經進行“初始登記”，即完成“大確權”

       第二步：到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》

       第三步：拿測繪圖(表)

       第四步：填寫表格、蓋章、領取相關文件

       第五步：繳納公共維修基金、契稅第六步：提交申請材料

       第七步：按照規定時間領取房產證，繳納印花稅和產權登記費、工本費等注意事項：

       第八步：辦理抵押登記

       第九步：將房產證交給銀行抵押

收房時需要注意些什么呢？還有都需要交些什么錢？

       收房時首先要拿到房屋扥竣工驗收報告，質量保證書和使用說明書，其次還有一些細節需要注意：

       1、 檢查所有插座 沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。

       2 、檢查所有窗戶 ·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。 ·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 ·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞

       3 、檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質量不好，而且要看是否固定牢靠!

       4、檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固

       5、 檢查每一個燈和開關

       6 、檢查每一個水龍頭

       7 、收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利

       8.、收房注意窗戶合頁，和水管，毛病往往不少。

       根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位檢驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。”竣工驗收合格的房屋方可交付使用。

       交房需要繳納費用：

       1、契稅

       2、房屋買賣交易手續費

       3、買賣合同印花稅

       4、公共維修基金

       5、房屋所有權登記費

       6、房屋所有權印花貼稅

       7、權證工本費

       （參考當地征收標準）

手把手教你買房子（買房必藏知識大全）

       商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時間長，價格高，手續繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經常產生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識。

       手把手教你買房子（買房必藏知識大全）

       當然還一定要有一筆資金的支持，這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。萬元、萬元，還是萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。并且對于商品房的一切相關知識您一定要做足功課。比如什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋，當然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。

       當您把這些基礎信息了解全面后，您才能夠真正的進入到實際看房的大軍當中，所以您將來想買到一套好房，了解這些基礎知識是必不可少的。

       房地產名詞解釋：基礎知識

       1.樓盤均價：是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但購房者在去售樓處咨詢時會發現，用標著的“均價”來買房，往往是買不到的。那么“均價”到底是什么呢？開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

       2.樓盤起價：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。起價房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。

       3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在%至%之間，板樓在%至%之間。

       4.實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

       5.建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

       6.房屋的產權

       房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。

       7.印花稅

       印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。

       1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。

       2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。

       3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

       8.契稅

       契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

       房地產名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層低層

       低層房屋是指高度低于或等于米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。

       小高層：人們一般把8層至、層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨后春筍，越來越多。

       多層：多層房屋指高于米、低于或等于米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。

       板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。

       復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

       房地產名詞解釋：套內建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

       1、套內的使用面積(GB/T.1-B1.2)：套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

       2、套內墻體面積(GB/T.1-B1.3)：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

       3、套內陽臺建筑面積(GB/T.1-B1.4)：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

       附：房屋的共有建筑面積(GB/T.1-B1.4)：房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

       房地產名詞解釋：建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。

       在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

       (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

       (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

       (3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

       (4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

       (5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

       (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

       (7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

       (8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

       (9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

       ()兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

       ()突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

       ()封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。()住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

       另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

       (1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

       (2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在厘米以內的鋼梯。

       (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。

       (4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

       (5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

       (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

       (7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

       從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

       房地產名詞解釋：住宅的結構有哪些形式住宅的結構有哪些形式住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。

       住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的。

       一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式：

       (1)磚混結構住宅磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構，又稱鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度。可以這樣說，磚的形狀越規則，砂漿的強度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強度就越高，房屋的耐用年限就越長。

       磚混結構的優點主要表現在：①由于磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產。②它具有很好的耐久性、化學穩定性和大氣穩定性。③可節省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。④施工技術與施工設備簡單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得最為普遍。

       (2)磚木結構住宅磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。

       (3)鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，室內活動空間也相應增加，室內空間分隔較自由。

       房地產名詞解釋：朝向和樓層在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。

       北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。

       在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。一般來說，一天之內陽光能射入時間2～3小時，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。

       低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。

       高屋建筑一般為八至三十層。

       超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。大多數消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。

       手把手教你買房子（選房篇）通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區的配套、環境、物業管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。

       可以通過以下幾點選房：

       1.網上選房——可以從房地產專業網站搜房網上，通過價格、區域等條件來搜索您最需要的房子

       2.專家指點或朋友推薦——專家、朋友的意見一定不要忽視，他們一定會從親身體驗的經驗當中告訴你方式方法

       3.實地考察——只有實地考察，才能切身的了解到這個樓盤的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區規模是大是小等等。

清理化糞池入什么科目

       管理費用-其他

       管理費用是指 企業行政管理部門 為組織和管理生產經營活動 而發生的各項費用。 管理費用屬于期間費用，在發生的當期就計入當期的損益。

       管理費用指企業為組織和管理企業生產經營活動所發生的各項費用，包括企業的董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的，或者應當由企業統一負擔的公司經費。具體包括：公司經費，指工廠（公司）總部管理人員工資、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其它公司經費；工會經費；職工教育經費；勞動保險費；待業保險費；董事會費；咨詢費（含顧問費）；聘請中介機構費；訴訟費；排污費；綠化費；稅金，企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等；土地使用費（海域使用費）；土地損失補償費；技術轉讓費；研究與開發費；無形資產攤銷；業務招待費；計提的壞賬準備和存貨跌價準備；存貨盤虧或盤盈（不包括應計入營業外支出的存貨損失）；礦產資源補償費；其他管理費用。